L’avenant est un document qui permet de mettre à jour le contrat de location lorsqu’un changement survient et affecte des conditions de location spécifiques. Il vous permet de modifier le premier bail sans avoir à réviser l’ensemble du contrat.
Il est crucial de se rappeler que la modification ne vous donne pas le pouvoir de changer le contrat de bail comme bon vous semble. Votre modification doit être justifiée et acceptée par vos locataires, qui ont la possibilité de la rejeter.
Modèle d’endossement du bail
Contrairement au bail, la modification du bail n’a pas à respecter un formalisme particulier. Nous mettons à votre disposition un modèle qui rappelle néanmoins les éléments les plus importants :
- Le nom des parties
- Le rappel du bail signé
- Les motifs possibles de la modification
- La modification du bail
Vous verrez sur le modèle de modification du bail qu’une fois le principal a été énoncée, le noyau de l’endossement sera la modification que vous souhaitez apporter au bail original. Nous verrons dans la section précédente quels sont les cas classiques de modification du bail.
Exemples de cas d’utilisation des modifications de bail
Voici quelques exemples de dispositions courantes partagées par Maitrediag qui peuvent être autorisées ; vous pouvez les utiliser comme référence, mais vous devez les adapter à vos besoins spécifiques.
Ajout d’un locataire
Monsieur Robert Dubois, né le 02/08/1985 à Paris, a accepté de devenir locataire du bien existant. Elle promet d’adhérer à tous les termes du bail convenu le 13 janvier 2016, notamment la solidarité avec ses colocataires.
Deux scénarios distincts s’appliquent à l’ajout d’un locataire. D’une part, si le locataire en remplace un autre, nous avons précisé les exigences relatives à l’examen des lieux :
- Robert Dubois, le cas échéant, remplace M. Julien Durand, qui a donné son préavis pour XXXX ; il met donc fin à la responsabilité solidaire de ce dernier sur le premier bail et devient ainsi co-locataire avec XXXX (énumérez les autres locataires qui devront signer l’avenant).
Si nécessaire, un inventaire des lieux de sortie sera effectué avec tous les détenteurs du bail original. Un nouvel inventaire sera réalisé avec tous les détenteurs du bail modifié. Si une partie du dépôt de garantie original a été retournée au locataire sortant, les détenteurs du bail modifié s’engagent à verser au locateur un supplément au dépôt de garantie du même montant.
Un autre cas particulier est l’ajout d’un deuxième locataire sur un bail avec un seul locataire où il n’y avait pas de clause de solidarité :
La clause ci-après est alors ajoutée : en cas de pluralité de locataires, ces derniers déclarent être coresponsables de l’exécution de leurs obligations, notamment du paiement du loyer, des charges locatives et des réparations, des éventuelles indemnités d’occupation ou des travaux de remise en état, dès lors que le bail est résilié. Lorsqu’un des colocataires donne son préavis, la solidarité prend fin lorsqu’un nouveau colocataire le remplace ou, si aucun remplaçant n’est trouvé, six mois après la fin du préavis. En outre, la personne qui a cautionné la responsabilité du colocataire partant disparaît dans les mêmes conditions. La caution doit indiquer le colocataire pour lequel la personne est cautionnée.
Franchise de location temporaire
Le locateur accorde au locataire une réduction du loyer et des charges de 15 (QUINZE) jours sur la date limite de juin 2016. Le Locataire sera donc déduit la somme de 355 (TROIS CENTS CINQUANTE CINQ) euros début juin. Cette remise n’est accordée que pour l’expiration du Juin 2016, le loyer y compris les charges due par le locataire reste 710 (SEPT CENT DIX) euros à partir de l’échéance de juillet 2016 et ce pour toute la durée du bail et de son les renouvellements possibles.
Décalage de date de paiement
Le locateur accepte de reporter le délai de paiement du loyer du 10 de chaque mois au 15 de chaque mois à compter de la prochaine échéance.
Réduction de loyer suite à la publication d’un calendrier du bail
Le locateur et le locataire conviennent de laisser à l’objet du bail le numéro de stationnement 64 désigné comme locaux auxiliaires à la II.C. du bail. Ce parking fait l’objet d’un bail séparé conclu entre les parties en même temps que la signature des présentes conditions. En conséquence, le loyer défini dans IV.A.1.a du bail sera réduit de 40 (QUARANTE) euros, à fixer à 860 (HUIT CENT SOIXANTE) euros à partir de l’échéance du 5 décembre 2016
Autorisation de sous-location
Pour rappel, la sous- location est implicitement interdite dans le bail. Si vous souhaitez l’autoriser pendant le bail, il vous suffit de faire un endossement et de préciser les conditions de sous-location.
Le locateur autorise le locataire à sous-louer son logement dans les conditions suivantes : location saisonnière autorisée dans la limite de 5 jours par mois, location en tant que résidence principale possible avec accord écrit exprès du bailleur dans la limite du loyer mensuel initial. Le locateur rappelle au locataire qu’il est responsable de l’exécution des obligations du bail initial par le sous-locataire, le bailleur n’ayant aucune relation contractuelle avec ce dernier.
Cas où une modification du bail n’est pas requise
Départ de l’un des colocataires non remplacés
Si vous louez votre propriété à des colocataires via un bail de colocation avec clause de solidarité, il peut arriver qu’un colocataire veuille quitter le logement. Dans ce cas, la loi sur le bail de colocation ALUR impose une limite de solidarité de la personne quittant dans le délai de 6 mois après son départ ou dès son remplacement.
En effet, si l’un des co-locataires démissionne et n’est pas remplacé, il n’est pas nécessaire de signer un avenant, le bail reste en vigueur avec les autres locataires. La solidarité du locataire partant dure 6 mois, il ne faut donc pas signer d’avenant pour accompagner son départ, car cela pourrait détruire sa solidarité.
Acquisition d’un bien habité
Lors de l’acquisition d’un bien habité, il n’est pas nécessaire d’établir ou de modifier un avenant. Sans aucune formalité, le bail est instantanément transféré à l’acheteur. Pour percevoir le loyer, il suffit de notifier au locataire le changement de propriétaire.
